Daudziem zemju īpašniekiem un pircējiem nereti nācies lauzīt galvu par to, kā tiek noteikta jaukto īpašumu vērtība, kuros ietilpst ne tikai lauksaimniecībā izmantojamā zeme un meži, bet arī ūdeņi, krūmāji, purvi. Kā pavēstīja Valsts zemes dienesta speciālisti, lai noteiktu visu lauku zemju vērtību, ir izstrādāta lauku zemes vērtības aprēķināšanas formula, kas ietver visus nepieciešamos vērtību kritērijus.
Zemi vērtē pēc kvalitātes un produktivitātes kritērijiem
Lauku teritorijās lauku zemei kadastrālo vērtību aprēķina, ņemot vērā zemes kadastrālās uzmērīšanas rezultātā iegūtos zemes lietošanas veidus. Lauksaimniecībā izmantojamās zemes vērtības noteikšanas pamatā izmantota zemes produktivitāte, kas tiek izteikta ballēs un katrai zemes vienībai reģistrēta Kadastra informācijas sistēmā. Lauksaimniecībā izmantojamās zemes, ņemot vērā zemes kvalitātes novērtējumu ballēs, iedalās septiņās kvalitātes grupās, piemēram, II kvalitātes grupa (10-19 balles) ietver zemas kvalitātes zemes, IV (31-40 balles) – vidējas, V (41-50) – labas, auglīgas, meliorētas zemes, utt.
Līdzīgs iedalījums ir arī meža zemēm, tās iedalītas četrās kvalitātes grupās. Informācija par meža zemes novērtējumu, jaunaudžu platībām un ciršanas ierobežojumiem tiek saņemta no Valsts meža dienesta un ir iekļauta zemes kvalitatīvajā novērtējumā.
Detalizēta lauku zemes vērtības aprēķina formula ir noteikta Vērtēšanas noteikumos. Lai noteiktu zemes vērtību zem zivju dīķiem un pagalmiem, aprēķinā piemēro attiecīgās vērtību zonas bāzes vērtību lauksaimniecībā izmantojamās zemes IV kvalitātes grupai.
Pārējo zemju (krūmājus, purvus, zemes zem ūdeņiem, zemes zem ceļiem, pārējās zemes) vērtības aprēķinā piemēro vislētāko – I kvalitātes grupas zemes bāzes vērtību, reizinātu ar koeficientu 0,8.
Gadījumā, ja uz zemes vienības ir dzīvojamā māja, tad zeme 1000 m2 platībā tiek vērtēta kā apbūves zeme, piemērojot individuālās apbūves zemes bāzes vērtību.
Ja zemes vienības datos reģistrēti vērtību ietekmējoši apgrūtinājumi, vērtība tiek samazināta atbilstoši apgrūtinājumu aizņemtajai platībai.
Lauku zemju vērtība aug, bet darījumu skaits samazinās
Pirms 10 gadiem, krīzes iespaidā, nekustamā īpašuma tirgū bija novērojams neliels vērtību kritums, bet, sākot ar 2011. gadu, zemes tirgus vērtības lauksaimniecības zemei ir tikai augušas. Spēkā esošā kadastrālo vērtību bāze izstrādāta pēc tirgus situācijas 2013. gadā, un no tā brīža caurmērā visā valstī vērtības ir pieaugušas vairāk kā divas reizes.
Atšķirīgs vērtību līmenis ir pa novadiem. Vidējās darījumu cenas ar lauksaimniecībā izmantojamo zemi Latgalē 2018. gadā bija 1350 EUR/ha, Vidzemē 1900 EUR/ha, Kurzemē 3000 EUR/ha. Savukārt Zemgalē Sēlijas daļā 2200 EUR/ha, bet vērtīgākajā Zemgales daļā līdz pat 6900 EUR/ha.
Lauku zemju tirgus darījumu skaits ar katru gadu samazinās, jo labākās zemes nonākušas gala lietotāju īpašumos. Attiecīgi tirgū vairāk nonāk sliktākas kvalitātes, nekoptas platības, bet, neskatoties uz to, cenas turpina kāpt. Līdz ar to, ja tiek plānots iegādāties lauku zemi, tad jāņem vērā, ka ar katru gadu zeme kļūst dārgāka.
Tāpat jāpievērš uzmanība zemes produktivitātei. Platības, kas būs labas ganībām, nederēs graudkopībai. Pērkot mežu, jāpārliecinās, vai tas neatrodas dabas liegumu teritorijās, kas ierobežo tā izstrādi. Jāpievērš uzmanība apgrūtinājumiem, kas arī var ierobežot zemes apsaimniekošanu.
Jebkurā gadījumā ir svarīgi salīdzināt Kadastra informācijas sistēmā reģistrēto informāciju ar situāciju dabā. Daudzu īpašumu mērniecība un datu reģistrācija veikta pirms 20-25 gadiem un situācija var būt būtiski izmainījusies. Iespējams, ka pēc datiem piedāvātais tīrums šodien aizaudzis ar krūmiem, pārpurvojies u.tml.
Kadastra informācijas sistēmā reģistrēto informāciju var aplūkot portālā www.kadastrs.lv, savukārt, lai uzzinātu, ar kādiem datiem un aprēķina formulām ir aprēķināta konkrētā īpašuma kadastrālā vērtība, zemes īpašnieks var pieprasīt pakalpojumu “Kadastrālās vērtības aprēķins”.
Informāciju sagatavoja Austris Kalmiņš